Российская вторичка продолжает падать

В половине городов новостройки обогнали вторичку по цене за квадратный метр.

Аналитики Циан подвели итоги июля на вторичном рынке недвижимости России. Средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась за месяц на 3,2%, несмотря на снятие ограничительных мер. В годовой динамике падение составило 7%. Почти половина собственников снижают стартовую стоимость объектов. В выборку вошли российские города с населением от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего — 129 городов, а также Московская и Ленинградская области.

В июле 2020 года средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 3,2% по России и составила 73,2 тыс. рублей. В годовой динамике падение достигло 7,1%.

В городах-миллионниках средневзвешенная стоимость квадратного метра за прошедший месяц снизилась на 3,3%. В городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн — увеличилась на 1,9%.

Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке РФ — 4,24 млн рублей при площади 58 кв. м.

С начала года 48% продавцов вторичной недвижимости в городах-миллионниках снизили стоимость в объявлениях. Средний дисконт составил 5,1%. Еще 13% собственников повысили прайс.

В половине городов-миллионников средневзвешенная стоимость кв. м новостроек выше, чем на вторичном рынке.

44% текущего предложения на вторичном рынке РФ представлено в кирпичных домах, 35% — в панельных, ещё 16% — в монолитных и монолитно-кирпичных.

Вторичная недвижимость дешевеет, несмотря на снятие ограничительных мер

По подсчетам аналитиков Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам июля 73,2 тыс. рублей. За прошедший месяц стоимость снизилась на 3,2%. В годовой динамике (в сравнении с июлем 2019-го) текущие цены ниже на 7,1% — тогда средневзвешенная стоимость составляла в среднем 78,8 тыс. рублей.

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составляет сегодня 4,24 млн рублей при площади 58 кв. м. Месяцем ранее средняя квартира на вторичном рынке стоила 4,37 млн рублей при аналогичной площади. То есть за прошедший месяц падение составило 3%. В годовой динамике падение оказалось чуть интенсивнее: 5% (в июле 2019 года средняя стоимость квартиры в продаже на вторичном рынке составляла 4,46 млн рублей, площадь квартиры при этом была на 1 кв. м меньше: 57 кв. м).

В Москве средневзвешенная стоимость квадратного метра по итогам июля достигла показателя 215,4 тыс. рублей. Это на 1,1% выше, чем в июне и на 4,6% выше в годовой динамике. В Санкт-Петербурге положительная динамика не столь выражена. Средневзвешенная стоимость составила 127,3 тыс. рублей: + 0,5% за месяц и 3,2% за год.

Всего же по городам-миллионникам средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 94,2 тыс. рублей. Это на 3,3% ниже, чем в прошлом месяце и на 9,6% выше, чем в июле 2019 года.

В городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла до 60,9 тыс. рублей – на 1,9% за месяц и на 7,5% за год.

Динамика средневзвешенной стоимости квадратного метра в городах РФ 

31 июля 2020

30 июня 2020

31 июля 2020

Динамика за месяц

Динамика за год

Все города РФ (с населением более 100 тыс. жителей)

73,2

75,6

78,8

-3,2%

-7,1%

Только города-миллионники

94,2

97,4

104,2

-3,3%

-9,6%

Только города с населением от 500 тыс. до 1 млн

60,9

59,8

56,7

1,9%

7,5%

Источник: Аналитический центр Циан

Цены снизились в 18 городах

Несмотря на общее снижение средневзвешенной стоимости по стране, падение цен (более чем на 0,2%) было отмечено только для 18 городов (с населением от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области).

Наибольшее падение цен за месяц зафиксировано в:

  • Нальчике, Северо-Кавказский ФО (-6,6%);
  • Новочебоксарске, Приволжский ФО (-3,7%);
  • Копейске, Уральский ФО (-2,9%).

Для 26 городов отмечена околонулевая динамика (от -0,2% до 0,2%) за месяц.

Для 86 городов зафиксирован рост средневзвешенных цен. Наибольший прирост произошел в следующих городах, что связано в первую очередь с изменением структуры предложения:

  • Братск, Сибирский ФО (8,3%);
  • Невинномысск, Северо-Кавказский ФО (6,5%);
  • Набережные Челны, Приволжский ФО (4,6%).

В разрезе федеральных округов по итогам июля самое большое падение стоимости отмечено для Центрального ФО (-7%) и Дальневосточного ФО (-3,3%). И наоборот, прирост стоимости зафиксирован в Уральском ФО (+1,3%) и Сибирском ФО (+1,1%).

Динамика средней стоимость квадратного метра по федеральным округам

Федеральный округ

Средневзвешенная стоимость кв. м, июль 2020

Динамика за месяц

Динамика за год

Города Центрального ФО

91,8

-7,0%

-18,0%

Города Северо-Западного ФО

97,5

-0,4%

-4,3%

Города Южного ФО

65,7

-1,2%

5,2%

Города Северо-Кавказского ФО

50,0

0,3%

4,8%

Города Приволжского ФО

55,8

0,3%

0,5%

Города Уральского ФО

63,4

1,3%

2,7%

Города Сибирского ФО

61,9

1,1%

6,1%

Города Дальневосточного ФО

94,2

-3,3%

-9,6%

Источник: Аналитический центр Циан

Половина продавцов в городах-миллионниках снизила цены с начала года

По подсчетам Циан, с начала года 48% продавцов вторичной недвижимости в городах-миллионниках снизили стоимость в объявлении. В статистике учитывалось предложение, вышедшее в продажу в январе 2020 года — то есть к июлю «стаж» объявления превысил уже полгода. Средний размер корректировки составил 408 тыс. рублей при средней стартовой стоимости жилья 8 млн рублей. То есть средний дисконт равен 5,1%.

Еще порядка 39% собственников не меняли стоимость за прошедшие восемь месяцев. Оставшиеся 13% продавцов повысили прайс в среднем на 404 тыс. рублей, или на 5,2% от средней стартовой стоимости объекта (7,82 млн рублей).

Распределение объектов вторичного рынка по динамике цен с начала года в городах-миллионниках

Источник: Аналитический центр Циан

Основное изменение цен пришлось на диапазон до 500 тыс. рублей (как в сторону увеличения, так и снижения). Внутри уже данного конкретного диапазона (до полумиллиона рублей) стоимость менялась преимущественно до 100 тыс. рублей. Именно на эту сумму снизили стоимость 43% продавцов. Увеличили стоимость в пределах 100 тыс. рублей 46% продавцов.

Распределение дисконтов в диапазоне до 500 тыс. рублей для городов-миллионников

Источник: Аналитический центр Циан

Распределение объектов по приросту стартовой стоимости в диапазоне до 500 тыс. рублей для городов-миллионников

Источник: Аналитический центр Циан

Наибольшая доля собственников, которые снизили стоимость, зафиксирована в Волгограде и Уфе (57%). В Краснодаре и Красноярске доля продавцов, уменьшающих стартовую цену, минимальна: 28 и 32% соответственно. Наибольшая доля продавцов, повысивших стоимость, отмечена в Воронеже (20%) и Краснодаре (19%).

Распределение собственников по ценовым стратегиям

Город

Понизили стоимость

Стоимость не изменилась

Стоимость выросла

Волгоград

57%

34%

9%

Уфа

57%

34%

9%

Екатеринбург

56%

36%

8%

Казань

55%

34%

11%

Челябинск

54%

37%

9%

Самара

54%

37%

9%

Москва

50%

37%

13%

Пермь

48%

43%

9%

Нижний Новгород

45%

46%

9%

Омск

43%

41%

16%

Новосибирск

43%

45%

12%

Санкт-Петербург

39%

44%

16%

Воронеж

37%

44%

20%

Красноярск

32%

60%

8%

Краснодар

28%

53%

19%

Источник: Аналитический центр Циан

В половине городов-миллионников новостройки дороже вторичного жилья

Эксперты Циан проанализировали количество просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга в июле 2020 года относительно июля 2019-го. Оба города имеют схожую динамику потенциального спроса. Количество просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы в годовой динамике выросло на 19%. В Санкт-Петербурге — на 22%.

Просмотры объявлений о продаже квартир на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге на сайте Циан в июле 

(в сравнении с прошлым годом)

Источник: Аналитический центр Циан

В конце июля прирост спроса в годовой динамике достигал 80%, тогда как в начале месяца динамика была более скромной — на уровне 40%. Эксперты Циан связывают такую динамику не только со снятием всех ограничений, но и с очередным уменьшением ключевой ставки на фоне падения цен на жилье. Одновременно рынок первичного жилья становится менее доступным по мере перехода застройщиков к использованию проектного финансирования.

Уже сегодня в половине крупнейших городов стоимость квадратного метра на вторичном рынке ниже цены «квадрата» в новостройках.

В Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Перми, Воронеже, Волгограде, Челябинске стоимость вторичной недвижимости оказывается ниже, чем в новостройках. С учетом падения доходов населения это становится причиной для возможного смещения спроса в пользу уже готового жилья, несмотря на отсутствие льготной ипотеки при его покупке.

Средневзвешенные цены на первичном и вторичном рынках городов-миллионников

Город

Средневзвешенная стоимость кв. м, тыс. руб.

Разница

На первичном рынке

На вторичном рынке

Самара

42,9

61,7

44%

Ростов-на-Дону

55

68,8

25%

Омск

42,3

50,5

19%

Новосибирск

72,1

76,4

6%

Красноярск

63,6

66,5

5%

Москва

205,2

215,4

5%

Уфа

71,3

72,7

2%

Нижний Новгород

75,1

74,5

-1%

Санкт-Петербург

129,5

127,3

-2%

Екатеринбург

77,9

75,1

-4%

Казань

88,3

84,5

-4%

Пермь

65,1

62

-5%

Воронеж

56,6

52,3

-8%

Волгоград

56,9

50,8

-11%

Челябинск

56

42

-25%

Источник: Аналитический центр Циан

Структура предложения на вторичном рынке РФ

По подсчетам Циан, 44% квартир, которые продаются сегодня на вторичном рынке, находится в кирпичных домах. Годом ранее доля была сопоставимой — на уровне 43%. На втором месте панельные дома (35%) против 36% годом ранее. Еще порядка 16% квартир продается в монолитных и монолитно-кирпичных корпусах, как и годом ранее. Остальные 6% — это блочные дома, смешанные конструкции, деревянные строения и пр.

Только в городах-миллионниках на квартиры в кирпичных домах приходится 42%. В панельных — 31%, монолитных и монолитно-кирпичных — 20%. Минимальная доля квартир в кирпичных домах среди городов-миллионников отмечена для Москвы (20%). Максимальная — для Волгограда (64%).

Распределение объема предложения на вторичном рынке по типам домов (материал стен)

Город

Кирпичные

Панельные

Монолитные

Прочие

Волгоград

64%

23%

8%

5%

Воронеж

57%

29%

12%

1%

Самара

56%

38%

5%

1%

Ростов-на-Дону

55%

27%

16%

1%

Уфа

55%

33%

12%

0%

Казань

54%

31%

14%

1%

Пермь

54%

33%

13%

1%

Новосибирск

53%

36%

9%

2%

Нижний Новгород

42%

27%

28%

3%

Общий итог

42%

31%

21%

6%

Омск

41%

54%

4%

1%

Красноярск

39%

49%

9%

3%

Санкт-Петербург

39%

27%

27%

7%

Екатеринбург

38%

32%

20%

10%

Краснодар

33%

9%

44%

14%

Челябинск

25%

50%

9%

17%

Москва

20%

44%

28%

8%

Источник: Аналитический центр Циан

«По нашим прогнозам, стоимость жилья на вторичном рынке снизится по итогам всего 2020 года на 10–15%, — отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Падение цен в целом продолжается, несмотря на снятие ограничений и рост доступности ипотечного кредитования. Во-первых, часть клиентов все же переориентировалась на первичный рынок за счет наличия льготного кредитования. Во-вторых, сейчас лето — малоактивный период, в связи с чем и по итогам августа мы ожидаем дальнейшего снижения цен. Отрицательная динамика прекратится, полагаю, ближе к осени, когда стоит ждать локального всплеска активности за счет формирования отложенного спроса в летний период».

Динамика средневзвешенных цен за кв. м на вторичном рынке в июле 2020 года

Город

Ср. цена кв. м в июле 2020 года, тыс. руб.

Динамика цен за месяц

Динамика цен за год

Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке, млн руб.

Средняя площадь квартиры на вторичном рынке, кв. м

Города Центрального ФО

Москва

215,4

1,1%

4,6%

13,98

63

Московская область

104,5

1,4%

7,8%

6,22

58

Тула

68,9

1,2%

9,5%

3,98

58

Обнинск

68,8

1,3%

3,8%

4,38

60

Калуга

61,1

0,3%

3,1%

3,30

55

Белгород

60,9

0,1%

6,3%

3,72

62

Владимир

58,3

-0,4%

6,7%

3,28

56

Ярославль

54,3

1,2%

5,9%

2,96

54

Воронеж

52,3

-0,5%

5,1%

2,96

56

Тверь

51,2

0,1%

3,0%

2,89

57

Тамбов

49,8

0,0%

11,1%

2,95

58

Курск

49,7

0,4%

6,3%

2,87

58

Кострома

49,5

0,6%

7,0%

2,69

54

Орел

48,7

0,7%

9,3%

2,70

54

Липецк

48,3

1,1%

5,3%

2,61

55

Рязань

46,7

1,0%

1,8%

2,65

56

Иваново

45,5

-1,3%

3,7%

2,44

52

Старый Оскол

45,0

0,4%

3,5%

2,65

58

Смоленск

43,9

0,9%

2,4%

2,46

55

Брянск

41,6

1,0%

6,1%

2,29

54

Муром

40,5

1,7%

3,6%

1,96

49

Новомосковск

39,7

1,2%

-2,5%

2,09

52

Ковров

36,4

0,1%

16,3%

1,79

50

Рыбинск

32,4

-1,1%

-0,9%

1,49

47

Города Северо-Западного ФО

Санкт-Петербург

127,3

0,5%

3,2%

8,27

64

Ленинградская область

73,3

-0,1%

7,5%

3,80

52

Калининград

69,8

1,3%

12,4%

4,28

63

Северодвинск

69,6

1,0%

2,1%

4,00

58

Архангельск

63,1

0,4%

1,6%

3,18

52

Сыктывкар

58,4

0,9%

0,8%

3,15

53

Мурманск

54,5

0,1%

1,2%

3,04

54

Петрозаводск

52,9

0,0%

2,5%

3,01

56

Вологда

47,7

0,5%

4,7%

2,66

56

Великий Новгород

46,6

1,5%

4,1%

2,60

56

Череповец

44,8

1,5%

14,7%

2,69

59

Псков

44,6

-0,6%

7,4%

2,65

57

Города Южного ФО

Сочи

136,8

-0,9%

0,7%

9,02

60

Севастополь

98,8

1,8%

5,6%

5,92

61

Симферополь

78,9

-0,1%

1,0%

4,54

58

Новороссийск

69,6

-0,1%

6,5%

3,95

57

Ростов-на-Дону

68,8

1,0%

6,6%

3,92

59

Краснодар

67,4

-0,8%

7,6%

3,91

58

Керчь

55,5

3,6%

6,6%

2,59

51

Волгоград

50,8

0,4%

2,7%

2,72

54

Батайск

50,8

-1,4%

6,1%

2,75

54

Астрахань

42,6

0,2%

5,5%

2,52

60

Волжский

41,2

0,7%

1,4%

2,03

49

Таганрог

39,0

0,3%

2,6%

2,01

52

Волгодонск

32,1

-0,2%

2,4%

1,86

58

Города Северо-Кавказского ФО

Пятигорск

56,7

3,1%

1,2%

3,20

56

Кисловодск

53,3

1,4%

-0,5%

3,18

57

Ессентуки

51,1

2,2%

10,6%

2,72

61

Ставрополь

49,6

-0,1%

4,0%

2,86

58

Владикавказ

46,6

2,1%

4,2%

3,20

67

Нальчик

44,9

-6,6%

-7,3%

2,39

50

Невинномысск

32,6

6,5%

7,0%

1,64

49

Города Приволжского ФО

Казань

84,5

0,3%

4,8%

4,90

60

Нижний Новгород

74,5

0,0%

7,3%

4,66

61

Уфа

72,7

-0,5%

0,9%

4,23

57

Пермь

62,0

0,4%

8,9%

3,53

55

Самара

61,7

0,1%

0,2%

3,43

56

Альметьевск

56,0

1,4%

7,9%

3,12

59

Набережные Челны

55,6

4,6%

6,7%

3,02

59

Ижевск

52,2

0,1%

3,9%

2,71

52

Пенза

50,8

0,5%

3,9%

2,72

53

Саранск

50,7

1,1%

-2,1%

2,63

53

Чебоксары

48,9

1,1%

5,2%

2,72

56

Октябрьский

47,2

1,0%

-16,4%

2,53

52

Саратов

46,4

0,9%

4,4%

2,50

54

Арзамас

45,7

1,8%

6,1%

2,13

47

Оренбург

45,5

-0,1%

-1,9%

2,37

53

Киров

45,3

0,6%

-0,3%

2,33

52

Ульяновск

44,9

2,9%

5,5%

2,45

56

Энгельс

42,1

0,6%

1,5%

2,30

56

Тольятти

41,6

0,6%

0,0%

2,48

57

Нижнекамск

41,5

1,1%

6,0%

2,28

54

Йошкар-Ола

41,3

-1,0%

-1,0%

2,35

57

Дзержинск

40,5

0,3%

2,3%

1,83

49

Новокуйбышевск

38,2

0,7%

-13,1%

2,02

54

Нефтекамск

37,8

0,6%

-0,1%

1,92

52

Воткинск

37,4

1,1%

-4,3%

1,80

48

Новочебоксарск

36,6

-3,7%

1,9%

1,83

52

Сызрань

35,8

0,5%

0,7%

1,95

51

Салават

33,3

-0,1%

8,7%

1,52

48

Балаково

30,7

0,5%

1,6%

1,45

47

Димитровград

30,3

0,2%

-11,8%

1,51

50

Орск

24,3

0,4%

-0,2%

1,17

50

Города Уральского ФО

Новый Уренгой

111,7

2,4%

18,4%

6,74

58

Нефтеюганск

82,7

0,7%

6,8%

5,07

61

Сургут

78,2

0,9%

2,5%

4,92

62

Екатеринбург

75,1

1,0%

1,4%

4,42

58

Тюмень

68,6

0,7%

5,3%

4,20

62

Нижневартовск

61,8

0,2%

4,7%

3,76

60

Ноябрьск

53,8

-1,7%

2,2%

2,89

57

Стерлитамак

43,1

0,6%

4,4%

2,30

54

Челябинск

42,0

0,9%

2,8%

2,35

56

Курган

39,6

1,1%

4,9%

2,05

51

Первоуральск

38,3

1,4%

2,8%

1,98

52

Нижний Тагил

36,3

0,0%

1,1%

1,84

52

Каменск-Уральский

34,8

-0,8%

6,3%

2,02

53

Магнитогорск

32,7

-1,3%

4,0%

1,79

55

Миасс

32,3

-0,1%

-13,7%

1,74

53

Копейск

31,9

-2,9%

2,9%

1,69

52

Города Сибирского ФО

Новосибирск

76,4

0,7%

4,1%

4,37

58

Иркутск

72,9

0,0%

9,7%

4,22

58

Красноярск

66,5

0,6%

6,5%

3,92

59

Томск

63,6

1,6%

9,1%

3,64

56

Абакан

52,9

0,6%

8,0%

2,96

60

Барнаул

51,9

0,9%

6,5%

2,96

55

Кемерово

50,6

-0,2%

4,3%

2,90

57

Омск

50,5

1,5%

6,6%

2,72

54

Новокузнецк

46,4

0,8%

7,4%

2,58

56

Ангарск

45,5

0,7%

11,1%

2,60

56

Братск

45,2

8,3%

11,3%

2,15

54

Северск

40,1

0,4%

-2,5%

2,21

58

Ачинск

39,8

1,1%

7,1%

2,25

53

Бийск

34,9

0,4%

-4,6%

1,79

52

Прокопьевск

33,6

1,8%

19,7%

1,95

57

Норильск

33,6

1,0%

18,3%

1,95

57

Города Дальневосточного ФО

Южно-Сахалинск

131,0

0,1%

13,3%

8,09

61

Владивосток

128,4

1,8%

8,8%

7,60

57

Артем

88,8

0,0%

10,6%

4,60

53

Хабаровск

85,9

-0,4%

4,9%

4,80

57

Якутск

83,1

0,7%

1,4%

5,10

62

Благовещенск

79,0

0,2%

12,2%

4,63

58

Петропавловск-Камчатский

62,3

1,1%

9,8%

3,17

56

Находка

60,1

-0,3%

9,4%

3,24

52

Чита

57,6

2,9%

9,6%

3,35

59

Улан-Удэ

56,7

0,5%

9,8%

3,19

56

Комсомольск-на-Амуре

42,5

0,7%

0,2%

2,21

53

Источник: Аналитический центр Циан

Источник: cian.ru

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий